El mercado inmobiliario comenzó a mostrar una tendencia de recuperación en los primeros meses de 2024, después de que muchos compradores de viviendas, que habían congelado sus planes debido a la guerra, regresaran a las oficinas de ventas. Cabe preguntarse dónde fue peor el estancamiento de las transacciones que caracterizó el último trimestre del año pasado a la sombra de la situación de seguridad: en el sur del país, donde estalló el impactante ataque sorpresa, o en el norte, donde estallaron importantes combates.
Un análisis realizado para Ynet halló qué región experimentó el impacto más significativo en términos de volumen de transacciones, comparando el número de viviendas vendidas en las ciudades del norte frente a las ciudades del sur en el cuarto trimestre de 2023 en comparación con el mismo trimestre del año pasado. Según Tal Koppel, especialista en el mercado inmobiliario, CEO de Madlan, los combates han llevado a una situación sin precedentes, en la que ciudades enteras han sido "borradas" del mapa de la demanda y las transacciones, mientras que en otras ciudades la demanda se ha reactivado a pesar de la situación de seguridad.
Según los datos de Madlan, una mirada a las ciudades del norte del país revela un estancamiento significativo en relación con las ciudades del sur. Así, por ejemplo, en la ciudad de Katzrin, sólo se registró una transacción en el cuarto trimestre de 2023, frente a las 49 del último trimestre de 2022, lo que supone una caída del 97,96%. En Kiryat Shmona, solo se registraron 2 transacciones durante el trimestre, en comparación con el cuarto trimestre de 2022, cuando se vendieron 87 apartamentos, una caída del 97,70% (y una disminución del 66,91% en el número de vistas de anuncios de búsqueda de apartamentos).
Aumento de la demanda de apartamentos en Sderot
En las ciudades del sur del país, las cifras son menos dramáticas. Por ejemplo, en Sderot hubo 11 transacciones en el último trimestre del año pasado, en comparación con 143 en el último trimestre de 2022, una caída del 92,31% (pero hubo un ligero aumento del 2,28% en el número de vistas de anuncios de venta de apartamentos). Ashkelon registró 195 acuerdos en el último trimestre del año pasado, en comparación con 839 acuerdos en el cuarto trimestre de 2022, una disminución del 76,76% (y una disminución del 37,91% en el número de visitas).
Según Koppel, "aunque la mayor parte de los combates hasta ahora se han llevado a cabo en el sur del país, la gran incertidumbre en el norte ha provocado un golpe más duro para el mercado inmobiliario en esta zona. Las ciudades fronterizas fueron evacuadas y convertidas en pueblos fantasmas, sin fecha de finalización a la vista, y ciudades enteras simplemente fueron borradas del mapa de la demanda, en primer lugar Kiryat Shmona, que alguna vez fue un destino favorito para los inversores. En el sur, por otro lado, vimos una disminución en el volumen de transacciones en el último trimestre, pero recientemente hemos visto un nuevo auge, tanto en términos de aumento de intereses como en términos de transacciones. En Ofakim, por ejemplo, una ciudad que sufrió mucho el 7 de octubre, ha habido bastantes acuerdos recientemente, algunos de los cuales estaban en el marco de programas gubernamentales con descuento, pero también hubo bastantes acuerdos en el mercado libre".
Un examen realizado por el Instituto de Geocartografía para Ynet refuerza estos hallazgos y muestra que el volumen de transacciones en el Distrito Norte disminuyó un 57% en el cuarto trimestre de 2023 en comparación con el trimestre correspondiente. En el Distrito Sur, hubo una disminución de alrededor del 45% en el volumen de transacciones durante este período. En general, en 2023, se ha producido un descenso de alrededor del 41% en el volumen de transacciones en los distritos Norte y Sur, en comparación con un descenso de alrededor del 39% en el volumen de transacciones a nivel nacional.
Según la doctora Rina Degani, propietaria del instituto, un análisis anual muestra que. con el estallido de la guerra, la región sur sufrió inicialmente un golpe significativo en el volumen de transacciones. "En Ashkelon, bombardeada, hubo una caída de alrededor del 60% en el volumen de transacciones en el último año en comparación con 2022, y en Beer Sheva hubo una disminución de alrededor del 35%", dice. "Sin embargo, la tendencia se invirtió y la tasa de demanda de apartamentos en el sur superó la demanda de apartamentos en el norte".
"Reducir el valor de la propiedad en una comunidad adyacente a la valla en el norte"
Una encuesta realizada por el Comité de Investigación de Datos de Mercado de la Oficina del Tasador de Tierras en marzo pasado encontró que la mayoría de los tasadores de bienes raíces que respondieron a la encuesta (alrededor del 85%) creen que se debería hacer alguna reducción de la estimación del valor de la propiedad incluida en una de las comunidades evacuadas "adyacentes a la cerca" en la frontera norte (donde no se han reportado transacciones de venta desde el comienzo de la guerra). Alrededor del 76% de los encuestados cree que las reducciones también deberían hacerse en las comunidades "cercanas a la valla" en la frontera norte.
Einav Cohen, vicepresidenta de marketing y ventas de Effi Capital, que construye más de 1.000 apartamentos en Ofakim, se refiere al despertar de la demanda en el sur. "Desde principios de 2024, estamos viendo un aumento significativo en el interés en un proyecto en cauces de ríos que estamos construyendo en un nuevo barrio de la ciudad. Parejas jóvenes, mejoradores de viviendas y muchos inversores se ponen en contacto con nosotros de forma regular. En los últimos dos meses, vendimos 75 viviendas, que es casi el mismo ritmo de ventas que los picos que conocimos después del período de COVID-19".
Cohen explica: "La gente entiende el potencial inherente al nuevo vecindario que se está construyendo, y los precios de la vivienda también son un factor importante que atrae a estas audiencias, junto con el entendimiento de que en el futuro, se espera que los precios aumenten, en nuestra evaluación, de manera similar a lo que sucedió en ciudades vecinas como Ashkelon. Creo que a medida que entramos en una rutina de guerra, la gente seguirá bajando de la valla y estará interesada en comprar apartamentos en las comunidades del sur a precios récord".
