El gobierno está sopesando un nuevo enfoque para restaurar los vecindarios devastados por el fuego de misiles iraníes, una iniciativa que podría ofrecer no sólo una compensación rápida a las familias afectadas, sino también generar importantes rendimientos financieros para el Estado.
De acuerdo con una propuesta presentada por la Asociación de Constructores de Israel al grupo de trabajo interministerial para la rehabilitación de las zonas de impacto de misiles, los propietarios de viviendas cuyos apartamentos hayan sido destruidos recibirán una indemnización completa e inmediata, lo que les permitiría comprar una nueva casa en otro lugar.
A cambio, el Estado heredaría los derechos de desarrollo de los sitios originales, rediseñaría los vecindarios y vendería la tierra a los desarrolladores a través de licitaciones competitivas, probablemente con una ganancia considerable.
Para muchas familias cuyas casas quedaron reducidas a escombros, el camino a seguir sigue siendo incierto. Con edificios enteros en ruinas, los residentes se quedan esperando, tanto respuestas como un sentido de dirección. Si bien se están llevando a cabo esfuerzos para avanzar en la renovación urbana, persisten las preocupaciones dentro del Ministerio de Justicia sobre la posibilidad de imponer dicha renovación e infringir los derechos de propiedad. La Asociación de Constructores, profundamente involucrada en los esfuerzos de reconstrucción, ha intervenido para ayudar a eliminar los obstáculos legales y logísticos.
En una carta enviada al equipo interministerial, compuesto por representantes de los ministerios de Finanzas, Vivienda, Interior y Justicia, el vicepresidente Tomer Tzaliach de la Asociación de Constructores esbozó un plan estratégico que es rápido, rentable y basado en la practicidad.
En los casos en los que ya hay un proyecto de renovación urbana en marcha, la asociación sugiere dar a los propietarios una opción: aceptar un pago en efectivo y comenzar de nuevo en otro lugar, o permanecer en el proyecto en términos mejorados. Para fomentar esto último, los desarrolladores tendrían que ofrecer una compensación más generosa. Si un residente opta por no participar, el Estado asumiría sus derechos de propiedad y ocuparía su lugar.
Más que una cuestión monetaria
Pero la reconstrucción no es sólo una cuestión de compensación. Los derechos de propiedad deben abordarse de frente. Según la ley actual, aquellos cuyas casas son destruidas pueden recibir una compensación igual al valor de su apartamento, o una reconstrucción con mejoras modernas como habitaciones seguras fortificadas y ascensores. Esto, por cierto, da a los propietarios pocos incentivos para apoyar proyectos de renovación urbana, que podrían agregar nuevas viviendas a sus edificios o introducir torres completamente nuevas en sus vecindarios. Algunos se resisten a lo que consideran un cambio innecesario.
Para contrarrestar esto, la Asociación de Constructores propone aumentar los derechos de construcción para las unidades originales y garantizar que la renovación urbana no se produzca a expensas de los derechos existentes. En los casos en que no exista la aprobación mayoritaria de un proyecto, o en los casos en que la oposición amenace con detener el progreso, se debe autorizar al Estado a expropiar los derechos de propiedad, ofreciendo una compensación justa basada en el valor estimado de un nuevo apartamento con derechos mejorados.
Una vez que el estado tenga esos derechos, podría acelerar un nuevo plan maestro para el área, maximizando la densidad y el potencial de desarrollo, y emitiendo permisos sin demora. La venta final de la tierra a los desarrolladores recuperaría, y probablemente superaría, el desembolso inicial del estado.
En los casos en los que un proyecto ya cuente con el apoyo de la mayoría, el Estado sólo tendría que expropiar las unidades de los disidentes, que serían compensados, lo que permitiría a los promotores proceder sin obstáculos. Los residentes afectados también podrían recibir apoyo a través de hipotecas respaldadas por el gobierno para asegurar viviendas de reemplazo.
"Nuestro modelo propuesto ofrece a los propietarios la máxima flexibilidad", escribió Tzaliach. "Pueden alquilar, comprar un apartamento de reemplazo o esperar una nueva construcción en su vecindario original. Creemos que esto no sólo protege los derechos de propiedad, sino que ofrece una solución rápida y digna que abre la puerta a una renovación generalizada".
Un componente crucial del plan es reducir drásticamente el tiempo que se tarda en obtener los permisos de planificación y construcción, un proceso que actualmente puede prolongarse durante años. "Ese cronograma es simplemente inaceptable, especialmente cuando edificios enteros han sido reducidos a escombros", señaló Tzaliach. "Para reconstruir rápidamente, necesitamos nuevas herramientas, optimizadas, eficientes y prácticas, que puedan reducir el período de planificación a sólo unos pocos meses", consideró.
Según la carta, gran parte de la demora se debe a la burocracia inflada, las consultas redundantes y las negociaciones prolongadas con las autoridades locales, muchas de las cuales se resisten a aumentar la densidad de viviendas. Si no se agrega un número significativo de nuevos apartamentos, advierte Tzaliach, los proyectos de renovación se vuelven financieramente inviables. Y sin derechos de construcción mejorados, el Estado nunca recuperará su inversión.
Propone que la planificación sea administrada por un organismo del gobierno central, evitando los retrasos municipales y permitiendo la emisión de permisos de construcción a través de un "plan de permisos" estrictamente controlado y preaprobado. Al fijar los derechos y las pautas a tiempo, se pueden evitar disputas legales y la construcción puede comenzar casi de inmediato.
La cuestión del tiempo
Otra barrera es la fiscalidad. Para que estos proyectos sean realmente viables, Tzaliach sugiere eximir a las áreas de renovación de los impuestos sobre la apreciación de la tierra y la compra, así como de los gravámenes municipales de mejora. Esto permitiría ofertas más generosas a los propietarios de viviendas, al tiempo que garantizaría que los desarrolladores aún puedan obtener ganancias.
Más allá de las complejidades legales y fiscales, existen desafíos prácticos: una escasez de mano de obra en todo el país limita la capacidad de redirigir a los trabajadores a proyectos de reconstrucción; Los plazos de construcción ya se han estirado, con un promedio de 39 meses; la escasez de materias primas y equipos persiste debido a la guerra; y las horas de trabajo siguen restringidas.
